再后来，靳守坚给了我这块地，他自己又不好出面，于是，我就出面去找卿至泰。最开始，也就是想在补地价时少交点钱，但是后来有一次，卿至泰有意无意地说，那容积率和覆盖率也是可以改的，就引起了我的重视。开始，我叫他帮忙给改他还故意说难，但是，在一次他小孩过生日，我送了一对用黄金做的小孩小手印以后，一切就顺理成章了。他告诉我怎么去找规划科长、法制ๆ科长、地政科长，那几个科长心里也清楚这是局长的事，所以也没怎么难为我就顺ิ利地办成了。我这块地的容积率从原先的一点七，变成了二点六。行内的朋友都知道这意味着什么。而且，最妙的，是因为享受所谓的国有企业优惠政策，还没有补交多余的地价。有人问了，这怎么可能，我告诉你们，因为靳守坚的公司是国有公司，所以，我们享受他们的优惠条件也是我带资给他们做厂房的条件之一。
接下来的问题都是些无关紧要的，比如我认不认识靳守坚啊，怎么认识的，做他的工ื程给给没给他送礼啊什么的。这些问题对我来说都是小儿科，怎么认识的用不着隐瞒，送礼肯定是坚决不承认，因为你承认了就是受贿罪，没人那么傻。再说，我给靳守坚的礼就是王巍ณ巍的车，这点他们更查不出来什么เ。至于后来，我们几个人的股份，他们更是无从下手。他绕了半天，最后才绕到正题，他问：“请问，你们公司有个叫王巍巍ณ的吗？”
莫小平坐在沙发上，说：“天总，黄主任，巍巍。我们现在假使对方手里有靳总和巍巍的照ั片，现在假如天总与巍巍有个结婚证书，就是对方有靳总和巍巍床上的照片也只能认定是婚外情。这样，性质就不一样了。假如对方没有这么敏感的照片，只是一些吃饭什么的照片，他们两个ฐ完全可以一概否认，只承认是工作或者是朋友关系。”
作者：zjhzk回复日期：2008๖…6…215：48：00่
通常情况下，在圈内已๐形成了一个惯例，一个稍具规模的项目，在招标一发出后，大家就知道这个ฐ标是谁中了，招标不过是一个形式而已！“预测”项目的中标单位，结果绝对应验，如果以这种水平去买彩票，50่0万期期跑不掉！
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准。
我说：“算了，赖小姐还有生意，再说，我也不怎么喜欢那种场合。这样，今天就这样，我还得开车回去。”
到她都感到恶心极了，心里象吃了绿头苍蝇一般不舒服。
吃就不用说了，这里的葡国菜比澳门还地道。我们进了事先定好的包间，寒暄了几句落座之ใ后开始点菜。服务员长得蛮漂亮的，声音也特好听。郭闻周色迷迷地对她说，靓妹啊，我不懂ฦ葡国菜，还是你替我点吧。于是，那女孩说了几样菜，由于离得远，又是说客家话，我也没大听懂ฦ，就是听懂了酒水，是马爹利。不一会菜上来了，什么เ马介休、鱼翅、咖喱蟹、烤羊排、葡国j，鲍鱼、烧元贝等等来了一桌子。我对这东西合璧的味道不大感兴趣，只好陪着他们喝。
她看看王巍巍说：“不多，不过要是省着点花，还是能将就一段时间。”
但是，深圳的规则ท不是写在教科书上的。它是隐藏在各种各样的事情里面的，你如果做了哪类事，或许成功或许失败，可能你都会看到那规则的影子。世事d明皆学问，如果你善于归纳，你就会发现，在深圳，无论是生活中、工作里，规则无处不在。真正能ม从常见的生活和工作中ณ可以看到规则，也就是在深圳各种光怪陆离的生活表象中ณ找出鲜为人知的规则的人，或者是在潜移默化遵守这种规则的人那是少而又少。
莫小平说：“不要什么เ事都往事业上扯，你就是贪她年轻贪她漂亮是不是？我告诉你，要是你不注意，要是那天她给你弄个孩子出来，你吃不了兜着走。”
她的话让我心里一震，强笑着说：“不会吧，每次我都采取措施的。”
莫小平哼了一声：“你自己小心，最好不要弄假成真，要是有那种情况发生，我看你死都不知道是怎么死的。”
下班后，我叫上李自为共同去赴约，在楼下，我对他说，咱俩开一部车去吧，他说：“不了，还是开两ä部吧，我等下还有事，在那里坐不长的。”
我问：“还是要去看电影？你不要有了异性忘了人性。”
他笑道：“你少来，你比我也强不了多少。”正说着话，彭敏仪和朱曼也过来开车，她们开的是以前杨在田那部捷达，杨在田作了副总经理以后，这部ຖ车淘汰下来，因为门正祥整天和xx局的人打交道，也不能开这样的车，所以，就给了彭敏仪。现在，杨在田开一部二手的凌志4๒00，门正祥开帕杰罗v7๕3๑。我在公司里说过，只要是能做出成绩，你们的待遇和拿到的提成都可以超过老总。现在，我不过是开一部ຖ现代2。7，李自为也就是一部广本2。4๒。当时，我对李自为说过，咱俩可以低调一些，但是咱们绝对不能ม亏待弟兄们，当时他表示理解，现在看起来恐怕没有那ว么简单。在往饭店开的路上我一直在想，要是李自为真的有其他行为，可能也是错在我这里，我太过于相信他了。另外，我也一直把他当自己兄弟，总一厢情愿地认为，我做什么事情他都能理解。其实，人都是有自己想法的，他不再是那个当初不得意的李自为了，经过这么เ多年，他翅膀硬了，觉得自己可以大展拳脚了。可是，我给他提供的平台也许限制ๆ住了他的发挥，所以，让他产生了其他想法，我下面应该怎么办呢？如果查出来没什么事我该怎么应对，有事又该怎么应对，一走神，在转弯的时候，我刮上了一个ฐ骑电单车的人。我当时就是一身冷汗，停车看时，那人已经从地上爬起。我问：“有没有事？要不要去医院？”谁知，我还没问完，旁边立刻上来几个ฐ形迹可疑的人，围上我大吵大闹，非要我赔钱。地上那个人坐在那里不起来，其余人要我赔五千块。他们一吵，我反倒清醒过来了，我仔细一想，发现其实是那ว骑电单车的人从路边过来撞的我。哦，原来这就是传说中的撞车党。想到เ此，我毫不犹豫地报了警。然后
，打电话给李自为ฦ，叫他回到现场。李自为很快就回来了，他还叫了几个ฐ人来，我不认识，估计是我们哪个工地的工人，对方แ见我们人也不少，这回主动降价，说两千就可以了。但是，我坚决不给。正在吵闹间，交警来了，一见地上坐着的人就说，怎么又是你？那ว人也不说话。那交警把我拉到一边，对我说：“你倒霉了，这些人你是必须得赔了，我们对他们也没办法。”
作者：爱情模式回复日期：2008…7…171้6：03：43๑
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作者：canford回复日期：2008…7๕…17๕18：28：07
顶一下。
作者：maທmalahei回复日期：20่0่8…7๕…18๖8：4๒8：44
健康顶
作者：林火心回复日期：20่0่8…7…1810：10่：04
不错
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作者：天佑中华aທ回复日期：2008…7…1816๔：30่：28
我说：“还没有王法了呢，明明是他撞我，反倒我赔他们钱？”
那交警无可奈何地笑道：“算了，老兄，他们都是职业的，他们知道怎么撞对他们有利，你就认了吧。”最后没有办法，我只好在交警的调节下给了那ว人壹千块了事。这么一折腾，到了饭店已经是七点多。余巧柔和柯楠早就在那里等候着。
也许是白天一系列的不愉快使得我心情一直不好，那ว天吃的什么，喝的什么我似乎都索然无味。我只记得余巧ู柔和柯楠一直不停地给我倒酒，我也不加拒绝倒上就喝。李自为似乎对柯楠很感兴趣，不停地问电å视台的一些问题。我望着他那笑意盈盈的脸，忽然感到เ很陌生。以前那个朝气蓬勃，敢打敢冲的李自为哪里去了？他还是那个我们俩在路边店每人吃一个三块钱炒粉的李自为吗？他还是那ว个因为我被一群债主围攻，他替我解围被人家打得头破血流的李自为吗？他现在衣冠考究，发式整洁，谈吐不凡，怎么看都是一个成功人士。以前的那种毛糙、冲动早已๐不见，现在的他处理事情游刃有余，接人待物不卑不亢。他会背叛我吗？我不敢想象。因为我迟迟没有与余巧ู柔的银行签约，再加上最近我也叫莫小平有意无意地透露给余巧柔一些有关其它银行也在与我们接触的消息，所以，她现在很是着急，恨不能马上把我搞定。我看得出她的心思，可是我欲擒故纵，每到她说到这个话题时，我都给叉过去，这样，她越发着急。柯楠似乎并不明白李自为其实并不管房地产公司这边的事情，一个劲儿地跟李自为干杯，大概是想从他那里打开突破口吧！有时候，我很为这些主持人啊！记者啊什么的感到悲哀，在深圳，他们的辛苦远远高于内地，在内地，那些主持人记者那叫牛啊！可是在深圳，一切的光环都在现实面前消失的无影无踪。他们在做好自己本职工作的同时，还必须ี有一定量的广告收入入帐，否则，今天你是主持人或者记者，明天你就是人才市场找工作一族。会拉广告的吃香喝辣，买房买车的比比皆是；不会拉的，就混不下去。拉广告赞助与推销不同。推销，推的是大家看得见摸得着的产品。推保险，也是个大家普遍认同的概ฐ念。而拉广告赞助，什么也没有，卖给别人的只是一个ฐ方案，一个cນ作者造的梦。另外，拉广告时你面对的人，一是高人，一是成功的人，像企业的老总和部门经理。如果你没有过硬功夫，没有较强的公关能力、沟通能ม力、行销能力、心理素质，想让对方心甘情愿地掏钱给你，是很难的。这里充满了学问智慧，是一门比推销更难的艺术。所以，现在为什么美女主持人、美女记者大行其道？因为，她们知道怎么运用自己的资本来达到自己的目的。我经商这么多年，遇到的这种人多了，主动投怀送抱的也不少，可是，我还没有敢真正动过其中的一个。不是我做不起广告，而是我怕沾上了麻烦。现在，这两个ฐ女人不同了，她们的目的我清楚，而且我也摸清了她们的底牌，就是上了她们我也不会有太大的麻烦。所以，这两盘菜，我要留แ着慢慢的品，慢慢的尝。看看时间差不多了，我说：“两位美女，今天我还有事，就到这里吧，改日再聚。”
说完，我买了单就走。李自为在停车场很不解地问我：“天总，你怎么改性了，今天明明可以到口的r怎么不吃啊？”
我笑了笑：“你小子懂什么，这是战略战术的问题。再说，要不是你要看电影，我能这么早ຉ走吗？”我这是一个甜枣。李自为一看表，哎了一声，开车便走。我望着他的车灯消失在灿烂的车河之ใ中，轻轻叹口气，打了个电话给王巍巍，说我现在就过去。
作者：天佑中华a回复日期：2008…7…181้6：34：31
第三十三章
很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之ใ财的j商，可是，事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成
本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时，除了地价，我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地说，如果这些收费减少一半，中国的房价至少降三分之ใ一。为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为ฦ房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中ณ国最大的房地产商是谁？各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险，可是，各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目，只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已。
作为一个ฐ房地产开发商，我真希望中ณ国各级政府的官员不要自从数据去分析gdp的增加，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话，你们政府认为用一个普通家庭20…30่年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？一套房子，首付掏空了上代人的积蓄，分期付款让这代人没有什么积蓄，这是哪个国家能干出来的事情？可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个ฐ，但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系，可是，那ว更多的是一种无奈。提高房价，使他们为ฦ了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说，他们更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润，但是，你要明白一个楼盘的销售时间越长，对开发商本身越不利，只有傻瓜才会捂盘惜售，那要捂到什么เ时候才是个ฐ头？企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则，你如果硬要开发商要有良心，不能涨价，那ว我要说，这话你跟中国政府说最好。谁控制ๆ了土地，谁就控制了房价。所以，中ณ国的房价不是控制ๆ在开发商手里而是控制在政府手里的，只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的，就像生意人所说的压货，你能压多少货？卖几十年？对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那ว么大的资金？有这个能力的只有政府！
房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了，尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的，某城市的地王，44亿的标价，土地面积1。3709๗万平方แ米，容积率4。8，总建筑面积6。58万平方米，楼ä面价就是6万多。也就是说，房子还没建，政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那ว么容易出贪官，受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数！很多朋友都以为ฦ，开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事，国家政策在那里呢，土地竞拍就是一把刀，容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向。所以，一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑，他们不是少收点地价，而是加税，你说，这不是更加推动房价高企吗？
经常有朋友问我，一个平方米的房子的成本有多少？我告诉他，其实，直接成本很小，比如我这个项目，建筑成本大概在1850…2๐500之间。包括：土建，装饰，园林，水电！土建是指毛坯大概1200元m2๐，包括地下室和基础；装饰部分80元m2，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等；园林大概550元m2；水电大概250元m2๐，包括电缆，智能安装，及室外排水设施ๅ。其实，要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。就说，那容积率吧，我要不是通过卿至泰把它提高了，就原来批的1。7，我根本赚不到เ什么钱。
说到这里，我不免又要罗嗦几句，说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是，国家还有个规定，高层住宅容积率应不超过5๓，多层住宅应不超过3。嘿嘿，要是都按这个来，在考虑到光照ั指数，开发商根本赚不到钱。所以，大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。放眼全国，无论哪里，开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观，但与房价利润相比实在是太划算了。正因为ฦ容积率是可以托关系修改的，所以，没有哪个ฐ开发商会傻傻的按照既定好的容积率来开发。我曾经跟卿至泰说过这样的话：“面粉涨价了，包子馒头能ม不涨？”他笑了，我也笑了。
作者：lqw424๒回复日期：2๐008…7๕…1818：3๑1：04
官、商、银行、媒体甚至包括所谓的专家学者都勾结在一起，怎么
可能不黑暗，受骗永远都是消费者，最终亏损的也是老百姓的钱
作者：爱情模式回复日期：200่8…7…1916：54：49๗
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作者：天佑中华a回复日期：200่8…7…1917：09：28
大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候，谁也没有注意土地现价早已๐涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政，地方แ政府拼命要卖土地赚钱，中ณ央想控制都控制不了，你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延。房价的高低有无标准。答：房价乃政府能够忍受的价格，房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。我有时觉得政府官员真的是很蠢，一块地，如果作为住房用地来卖，那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4…50年，甚至7๕0年也就是说政府这4…50年就收这么一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那ว么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方แ法。但是，为什么他们还要买呢？因为一个地方แ的一届领导做多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来啊！
现在最搞笑的还是那ว个招挂拍制度。据说这个ฐ制度是向香港学习的，可是人家那是民主社会，法律多健全啊？可是在内地，这制度一出台就为ฦ政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个ฐ制ๆ度以前买土地，一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手，那么土地譬如说本来价值1000万的土地，一把手银子捞足大笔一挥也许2，300万就搞到手了，反正都是公家的地。而现在呢？实行的正规的招拍挂，一般人就不大敢便宜卖了，你要敢这样做，不是下台也得双规，官员们心里也是有点忌惮的。
那么，价值1000่万的土地可能就的掏出1500่万银子才能摆得平，即使你有关系后台够硬那么เ最少也得7、800่万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质，能拿到土地的老板哪个是没有后台的，哪个是后台不硬的？你以关系拿到เ了，那我拿不到เ我可以利用我的关系在后面捅你一刀还可以名正言顺ิ的把你身后的后台给拉下马。所以土地这块上多出来的价格是谁来承担？当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包，当然的把房价抬上去。制度是决定资源分配的根本原则，可笑某些人还在寄希望于宏观调控，根本的原则不调，怎么เ调都是空调！
我问过卿至泰，“作为ฦ一个规划局的局长，你从你的角度说说，政府能不能暂时不卖地？”
他笑着说：“不卖地，哪里来钱养活那些公务员？”在房地产行业，对于地产商追求高回报大家不能有过多指责，因为逐利是企业的本能。大家应该关心的是，一些地方政府特别是个别贪官不顾国家的一系列制度规范，为了自己的一己私利，他们凭什么滥用公权利？用公权利牟利呢？在地方政府政绩观的支配下，特别是一些官员在金钱诱惑下，都能ม想出应对、变通的对策。
比如说：招拍挂制度，很轻易地就被地方政府架空，当做摆设。另一方面，对于土地的违法行为，恫吓的多，实际上处理过软。国家确实处理了一批土地违法者，但是，轻描淡写地给省级干部、主ว管领导一个处分，起不了太大作用。一些受处分的领导干部，不但毫发无损，有些官帽子还越戴越大呢。以前我只是一个搞建筑的，现在做上了房地产，干什么เ吆喝什么เ，我现在就不得不研究国家关于房地产的有关政策，就不能不千方百计地和对我有用的各级部门官员打交道。
作者：中公回复日期：2๐008…7๕…2012：19：13
第三十三章
很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的j商，可是，事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个ฐ很尴尬的地位。一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时，除了地价，我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地说，如果这些收费减少一半，中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为ฦ房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁？各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险，可是，各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目，只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已。
…
这么说就不厚道了。
房地产和乞讨一样，各行各业都是市场平衡。诉苦的是这个ฐ天佑，削尖脑袋往里挤的也是这个天佑。
大家应该都看得明白。
作者：中ณ公回复日期：2008…7…2012：22：30่
其实这篇文章大标题改为“天佑的牌坊”更合适。
作者：rio2008๖回复日期：2๐008…7…2013：49：00
曾经的深圳人留名
作者：老婆的领袖回复日期：2๐008…7…20่19：0่4：51
lz一席话胜过上北大
作者：冷眼红尘君回复日期：2008…7…202๐1：41：14๒